Mais-Valias Imobiliárias: Como Funciona o Imposto ao Vender Casa em Portugal

• A mais-valia tributável é o valor de realização menos o valor de aquisição (corrigido pela inflação) e as despesas dedutíveis — não é a diferença simples entre o que pagou e o que recebeu.
• Em regra, apenas 50% do saldo entra na base tributável para residentes e não residentes; a exceção de apoio público do art. 43.º é integralmente considerada.
• As mais-valias imobiliárias são tributadas pela escala progressiva do IRS, não por uma opção normal de 28% para residentes. Para não residentes, o rendimento mundial determina a taxa aplicável.
• Ao vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor noutra habitação própria e permanente — em Portugal ou na UE/EEE —, dentro do prazo legal, pode excluir totalmente o ganho da tributação.

As mais-valias imobiliárias são tributadas na Categoria G do IRS (Código do IRS, arts. 9.º e 10.º). O ganho surge sempre que aliena onerosamente direitos reais sobre bens imóveis: uma venda, mas também uma troca, uma indemnização por expropriação ou uma dação em pagamento. Aplica-se quer o imóvel tenha sido a sua habitação própria e permanente, uma segunda casa, um imóvel arrendado ou um terreno, e quer o tenha comprado, construído ou recebido por doação ou herança.

Quanto IRS se paga sobre mais-valias na venda de um imóvel?

Numa venda imobiliária particular comum, normalmente 50% do saldo anual líquido das mais-valias entra no IRS e é tributado às taxas progressivas aplicáveis. Não é uma taxa de imposto de 50% nem uma taxa fixa de 28%. A coleta depende dos encargos dedutíveis, restantes rendimentos e eventual exclusão elegível. O artigo 43.º prevê consideração integral para imóveis com apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT vendidos dentro do prazo legal de dez anos.

Os não residentes ainda pagam 28% sobre 100% da mais-valia imobiliária?

Não nas mais-valias imobiliárias portuguesas comuns obtidas desde 1 de janeiro de 2023. O Ofício Circulado 20255/2023 confirma a consideração normal de 50%, o englobamento obrigatório e o cálculo progressivo de IRS. O rendimento mundial serve para determinar a taxa aplicável; isto não significa tributar todo o rendimento estrangeiro como mais-valia imobiliária portuguesa. Mantém-se a exceção de consideração integral associada ao apoio público.

Arrendar o imóvel adquirido: taxas e despesas das rendas.

Como se calcula a mais-valia tributável

A fórmula é: mais-valia = valor de realização − valor de aquisição (corrigido) − despesas e encargos. Cada uma destas três parcelas tem regras próprias no CIRS.

• Valor de realização: normalmente o preço declarado na escritura, mas se o Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel à data da venda for superior, é esse o valor considerado (art. 44.º).
• Valor de aquisição: o que pagou pelo imóvel ou, se o recebeu por herança ou doação, o valor que serviu de base ao Imposto do Selo nessa data (arts. 45.º e 46.º).
• Correção monetária: se manteve o imóvel há mais de 24 meses, o valor de aquisição é corrigido em alta pela inflação, através de coeficientes oficiais que o Ministério das Finanças publica todos os anos por ano de aquisição (art. 50.º).
• Despesas e encargos dedutíveis: encargos comprovados de valorização/obras realizadas nos últimos 12 anos (com fatura), o IMT e o Imposto do Selo pagos na compra, comissões de mediação imobiliária e outras despesas necessárias à compra e à venda (art. 51.º).

Exemplo apenas para uma venda em 2025: aquisição em 2015 por 150 000 €, venda por 280 000 € e encargos elegíveis documentados de 10 000 €. A Portaria 382/2025/1 fixa 1,20 para esse ano de aquisição: valor corrigido de 180 000 €, mais-valia de 90 000 € e, normalmente, 45 000 € incluídos no IRS progressivo. Numa venda em 2026, use a tabela oficial aplicável ao ano da venda de 2026; este exemplo de 2025 não confirma um coeficiente de 2026. Se o coeficiente aplicável não foi verificado, identifique a estimativa como provisória, sem inventar uma atualização.

Normalmente entram 50% — IRS progressivo obrigatório

O saldo entre as mais e menos-valias imobiliárias do ano é normalmente considerado em 50% (art. 43.º, n.º 2). Para residentes, esse montante soma-se aos restantes rendimentos coletáveis e é tributado pela escala progressiva do art. 68.º. Uma mais-valia imobiliária comum não oferece ao residente uma opção normal de taxa fixa de 28%. A exceção é o imóvel que recebeu apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT e é vendido dentro do prazo legal de dez anos: nesse caso, o saldo é integralmente considerado.

A venda declara-se no Modelo 3, Anexo G — Quadro 4 para imóveis —, indicando as datas e valores de aquisição e realização, e as despesas dedutíveis de cada imóvel.

Tratamento de não residentes: mesmo desconto de 50%, entrega diferente

Para ganhos desde 1 de janeiro de 2023, o art. 22.º, n.º 3(a), retira as mais-valias imobiliárias portuguesas da exclusão geral de englobamento dos não residentes. O Ofício-circulado n.º 20255/2023 da AT confirma três passos: apurar a mais-valia segundo o art. 43.º (normalmente considerando 50%), englobá-la obrigatoriamente e aplicar as taxas do art. 68.º. Nos termos do art. 22.º, n.º 10, todo o rendimento mundial é considerado apenas para determinar a taxa aplicável. Não é o antigo regime de 100% da mais-valia a 28%.

O não residente continua a entregar Modelo 3 português com Anexo G. As instruções atuais do Anexo G usam o Quadro 17 para o rendimento estrangeiro necessário à determinação da taxa. As obrigações de representação fiscal ou de notificações eletrónicas dependem do país de residência e do sistema de notificações, não devendo ser inferidas apenas por estar fora da UE/EEE.

A isenção por reinvestimento em habitação própria

O maior benefício disponível: os ganhos obtidos com a venda da sua habitação própria e permanente (ou do seu agregado familiar) podem ficar totalmente excluídos de tributação se reinvestir o valor de realização noutra habitação própria e permanente, cumprindo cumulativamente estas condições (art. 10.º, n.º 5):

• O imóvel vendido deve normalmente ter sido habitação permanente e domicílio fiscal durante pelo menos 12 meses antes da venda ou, se anterior, da data do reinvestimento (artigo 10.º, n.º 5, alínea e)).
• Reinveste o valor de realização — deduzido da amortização de eventual empréstimo ainda em dívida sobre a casa vendida — na compra, construção ou melhoramento de outra habitação própria e permanente, situada em Portugal ou noutro país da UE/EEE, desde que exista intercâmbio de informações fiscais com esse país.
• O prazo de reinvestimento vai desde os 24 meses anteriores à venda até aos 36 meses posteriores.
• Tem de manifestar a intenção de reinvestir, ainda que parcialmente, na declaração de rendimentos do ano da venda.
• Reinvestir apenas parte do valor de realização continua a compensar — a exclusão aplica-se proporcionalmente à parte reinvestida (art. 10.º, n.º 12).
• A exclusão perde-se (art. 10.º, n.º 6) se não afetar o novo imóvel à sua habitação nos 12 meses seguintes ao reinvestimento ou não fixar lá o domicílio fiscal; e nunca se aplica a um imóvel que recebeu apoio público não reembolsável para aquisição ou obras superior a 30% do VPT e é vendido antes de 10 anos — essa venda é ainda tributada a 100% do ganho, e não a 50% (art. 43.º, n.º 2, alínea a)).

Uma casa comprada em substituição deve ser afeta a habitação permanente em 12 meses após o reinvestimento, com domicílio fiscal nesse imóvel. Construção ou obras têm prazos próprios de inscrição na matriz e afetação. O incumprimento pode fazer perder a exclusão. As circunstâncias familiares excecionais do artigo 10.º, n.º 26, respeitam ao requisito de domicílio anterior da alínea e) do n.º 5, não dispensam genericamente os requisitos posteriores de afetação ou reinvestimento. A informação vinculativa 29240/2026 ilustra que receber a casa por doação não impede, por si só, a qualificação como habitação permanente quando os requisitos de domicílio se verificam.

Existem duas alternativas mais restritas. Na venda de habitação permanente, o titular ou cônjuge reformado ou com pelo menos 65 anos pode seguir a via dos produtos de reforma previstos, em seis meses, cumprindo declaração e condições do produto e prestações. Nas transmissões elegíveis de 2026–2029, os n.os 7 a 9 do artigo 10.º permitem reinvestir em habitação portuguesa dentro dos limites de renda moderada: o contrato deve começar em seis meses contados da data mais tardia entre venda e reinvestimento, salvo obras urgentes justificadas, e o imóvel deve estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Renda acima do limite ou venda ou doação nesse período podem fazer perder a exclusão. Confirme as instruções do ano efetivo de entrega, sem reutilizar os campos de um formulário antigo.