Calculadora de mais-valias imobiliárias em Portugal
Estime a mais-valia, as despesas documentadas, o reinvestimento em HPP e o montante sujeito às taxas progressivas de IRS segundo a lei em vigor em 31 de agosto de 2026.
Estimativa de planeamento para vendedor pessoa singular, com a escala de 2026 do art. 68.º aplicável ao continente e a taxa adicional do art. 68.º-A. Usa os coeficientes oficiais das Portarias n.os 288/2024/1 ou 382/2025/1; para venda em 2026, o coeficiente final ainda não foi publicado. Não calcula compropriedade, frações herdadas, afetação empresarial, perdas anteriores, deduções à coleta, taxas regionais ou situações especiais de convenções. Verificação jurídica em 2026-08-31. Confirme antes de entregar.
Perguntas frequentes
Como se calcula a mais-valia imobiliária em Portugal?
O cálculo segue os arts. 44.º a 51.º do CIRS: valor de realização menos o valor de aquisição corrigido e as despesas necessárias e documentadas de aquisição, alienação e valorização nos últimos 12 anos. O valor de realização pode ser o valor superior considerado para IMT/VPT. O art. 50.º só aplica correção monetária depois de mais de 24 meses.
Posso isentar a mais-valia da venda da minha habitação própria?
Potencialmente. O art. 10.º n.º 5 exige que a casa vendida tenha sido o domicílio fiscal nos 12 meses anteriores e que o valor de realização, líquido do empréstimo de aquisição antigo, seja reinvestido sem crédito numa nova HPP elegível entre 24 meses antes e 36 meses depois. A intenção deve ser declarada, os prazos de afetação cumpridos e o reinvestimento parcial só dá exclusão proporcional.
O que é a redução de 50% nas mais-valias?
Segundo o art. 43.º n.º 2 atual, apenas 50% do saldo de mais-valias imobiliárias é normalmente considerado, para residentes e não residentes pessoas singulares. A exceção legal é o imóvel com apoio público não reembolsável superior a 30% do VPT vendido dentro do prazo de 10 anos, caso em que o saldo é integralmente considerado.
Posso escolher uma taxa fixa de 28% numa venda normal de imóvel?
Não. A mais-valia imobiliária normal não integra a lista de 28% do art. 72.º. Os residentes englobam o montante considerado às taxas do art. 68.º. Desde 1 de janeiro de 2023, as mais-valias portuguesas de não residentes também são obrigatoriamente englobadas e o rendimento mundial determina a taxa, nos termos do art. 22.º n.º 10.
Que coeficiente de desvalorização se aplica ao meu imóvel?
A Portaria n.º 382/2025/1 é a última tabela oficial e aplica-se às vendas de 2025. Em 31 de agosto de 2026, a tabela de 2026 ainda não foi publicada; por isso, uma venda de 2026 usa sem alteração a última tabela oficial e fica expressamente assinalada como provisória. Não é inventada qualquer projeção. O art. 50.º só aplica o coeficiente depois de mais de 24 meses.
O que posso deduzir à mais-valia?
O art. 51.º permite encargos de valorização comprovados dos últimos 12 anos e despesas necessárias, efetivamente suportadas e inerentes à aquisição e alienação. Exemplos documentados incluem IMT e Selo da compra, registo/notário e comissão de mediação. A elegibilidade depende da necessidade e da prova, não apenas do nome da despesa.
Como são tributados os não residentes atualmente?
Para ganhos desde 1 de janeiro de 2023, o art. 22.º impõe o englobamento e o art. 43.º normalmente considera 50% do saldo. A taxa do art. 68.º é determinada tendo em conta o rendimento mundial, sendo tributada em Portugal a mais-valia portuguesa. O Quadro 17 do Anexo G recolhe o rendimento obtido no estrangeiro.