Simulador de IMT e Imposto do Selo
Estime o IMT de 2026 e o Imposto do Selo de 0,8% com a tabela atual do continente ou regiões autónomas, incluindo IMT Jovem, HCC e a regra de maio de 2026 para não residentes. As fontes legais primárias estão ligadas no resultado.
Estimativa de planeamento baseada na lei e tabelas de 2026 verificadas em 2026-08-31. O primeiro escalão do benefício HPP no continente é 330 539,00 €. Factos individuais, compropriedade, direitos parcelares, permutas e caducidade posterior podem alterar o resultado. Confirme a liquidação da AT antes de assinar. Não é aconselhamento jurídico ou fiscal.
Perguntas frequentes
O que é o IMT e quando pago?
Regra geral, o IMT é calculado sobre o maior entre o valor do contrato e o VPT, nos termos do artigo 12.º do CIMT. O comprador obtém a liquidação da AT e paga antes do título; o profissional que celebra o ato verifica o comprovativo. A taxa depende da classificação legal, finalidade, localização e situação do comprador.
Como se relaciona o Imposto do Selo com o IMT?
O Imposto do Selo da verba 1.1 da TGIS é, em regra, 0,8% da base da aquisição. O IMT Jovem e a HCC dão uma dedução limitada a 0,8% do limite superior do primeiro escalão especial. Por isso, o Selo fica a zero dentro desse escalão e apenas é reduzido parcialmente acima dele.
Quem se qualifica para a isenção IMT do Programa Jovem?
O artigo 9.º do CIMT abrange uma primeira aquisição exclusivamente para HPP por comprador com 35 anos ou menos que não seja dependente para IRS no ano da transmissão. Fica excluído quem seja titular de propriedade ou direito parcelar sobre prédio urbano habitacional na data da transmissão ou em qualquer momento dos três anos anteriores. O artigo 9.º não contém limite de rendimento nem condição de três anos de residência fiscal portuguesa. A verificação é individual por comprador.
E a HCC (Habitação a Custos Controlados)?
O artigo 45.º-B do EBF, aditado pelo Decreto-Lei 97/2026, aplica a escala especial de primeira HPP a uma primeira aquisição elegível de habitação HCC. O Selo recebe a mesma dedução limitada. Também exclui compradores com direitos sobre habitação agora ou nos três anos anteriores, e o benefício só se aplica quando a assembleia municipal o tiver aprovado.
Reinvestir o valor da antiga HPP reduz o IMT?
Não. O reinvestimento pode influenciar a tributação em IRS da mais-valia na venda da antiga HPP, mas não é uma redução proporcional do IMT ou do Imposto do Selo da nova aquisição. Por isso, este simulador não pede um valor de reinvestimento.
Porque é que a calculadora pede o VPT se já dei o preço?
O artigo 12.º do CIMT usa, em regra, o maior entre o valor do ato ou contrato e o VPT. O simulador sinaliza quando o VPT é maior porque altera a estimativa. O artigo 12.º também contém regras especiais para operações como direitos parcelares e permutas, que este formulário simplificado não modela.
Açores e Madeira têm taxas diferentes?
Sim. A tabela de HPP das regiões autónomas em 2026 começa com taxa de 0% até 132 933 €, contra 106 346 € no continente. O primeiro escalão especial do IMT Jovem/HCC chega a 413 174 € nas regiões autónomas e 330 539 € no continente.
O que mudou para compradores não residentes em maio de 2026?
O artigo 17.º, n.º 10, do CIMT, aditado pelo Decreto-Lei 97/2026, aplica em regra uma taxa única de 7,5% sem isenção ou redução. Há exceções para anterior residente fiscal português, para quem se torne residente em dois anos e para uma via de arrendamento habitacional de renda moderada. As duas últimas funcionam por pedido de reembolso à AT e têm prazos e requisitos de duração próprios.
Onde começam as taxas únicas de 6% e 7,5% em 2026?
Na HPP do continente, a taxa única de 6% aplica-se acima de 660 982 € e até 1 150 853 €; acima disso aplica-se 7,5%. Na restante habitação continental, os 6% começam acima de 633 931 €. Na HPP das regiões autónomas, começam acima de 826 228 € e vão até 1 438 566 €.