IMT em 2026: Taxas, Imposto do Selo e Benefícios na Compra

• Regra geral, o IMT usa o maior entre o valor do contrato e o VPT, segundo o artigo 12.º do CIMT.
• Na HPP continental em 2026, a taxa é 0% até €106.346; as taxas únicas de 6% e 7,5% começam acima de €660.982 e €1.150.853.
• IMT Jovem e HCC elegível usam uma escala especial de primeira HPP e dedução limitada no Selo; o benefício pode continuar parcialmente acima do primeiro escalão.
• Desde 25 de maio de 2026, a aquisição de habitação por não residente paga em regra 7,5%, sem benefício, salvo exceção do artigo 17.º, n.º 10.

O IMT é o imposto municipal pago uma única vez numa aquisição onerosa de imóvel português e noutras operações que o CIMT equipara a aquisição. O sujeito passivo é o comprador. É diferente do IMI anual e do Imposto do Selo de 0,8% normalmente devido na aquisição.

Como calcular o IMT e o Imposto do Selo em Portugal?

Comece pelo maior valor entre o preço de aquisição e o VPT e selecione as regras de IMT aplicáveis à data da compra, à utilização do imóvel, à localização e à situação do comprador. O IMT habitacional não tem uma percentagem fixa universal. O Imposto do Selo da aquisição acrescenta normalmente 0,8% dessa mesma base, salvo isenção aplicável. O imposto associado ao crédito e os custos da operação são parcelas distintas.

Ter até 35 anos garante isenção de IMT e Imposto do Selo?

Não. O IMT Jovem dirige-se a compradores com idade igual ou inferior a 35 anos, mas também contam as condições de primeira aquisição, habitação própria e permanente, propriedade anterior e dependência para IRS, além dos limites de valor. Um adquirente não residente paga, em regra, a taxa única de 7,5 % de IMT na compra de habitação, sem isenção nem redução, salvo se se tornar residente no prazo de dois anos ou arrendar com renda moderada (artigo 17.º, n.º 10, do CIMT, na redação do DL 97/2026). A isenção de selo indicada pela AT abrange a aquisição na verba 1.1, não todas as despesas de crédito ou bancárias. Numa compra conjunta, verifique cada comprador e a tabela atual antes de presumir isenção total.

Base tributável: valor do contrato ou VPT

Nos termos do artigo 12.º do CIMT, a regra geral é o maior entre o valor constante do ato ou contrato e o VPT. O artigo contém regras próprias para direitos parcelares, permutas, partilhas e outras operações; nesses casos, uma comparação simples entre preço e VPT pode não chegar.

Taxas de HPP no continente em 2026

A restante habitação no continente usa outra tabela: o primeiro escalão paga 1%, não 0%, e o escalão de 8% termina em €633.931 antes da taxa única de 6%. Nas regiões autónomas, o escalão de 0% da HPP em 2026 chega a €132.933, a taxa única de 6% começa acima de €826.228 e a de 7,5% acima de €1.438.566.

Taxas fixas e nova regra para não residentes

• Prédio rústico: 5%, nos termos do artigo 17.º, n.º 1, alínea d).
• Outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas: 6,5%, nos termos da alínea e).
• Entidade abrangida pela regra de jurisdição listada/controlo: 10%, sem isenção ou redução. O n.º 7 exclui as pessoas singulares desta regra.
• Aquisição por não residente de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação: em regra 7,5%, sem isenção ou redução, pelo n.º 10 aditado pelo Decreto-Lei 97/2026.

A regra de não residentes tem três saídas: o comprador já foi considerado residente fiscal português; torna-se residente no prazo de dois anos; ou afeta o imóvel a arrendamento habitacional de renda moderada elegível em seis meses e o arrenda durante pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. As duas últimas vias funcionam por pedido de reembolso, apresentado em seis meses após a residência ou o contrato elegível — os 7,5% pagam-se na escritura. São testes jurídicos detalhados, não uma questão simples de nacionalidade.

Dois compradores na mesma escritura (AT, Ofício-Circulado 40131/2026, de 4 de setembro de 2026): comproprietários que não sejam casados em comunhão são avaliados cada um pela sua residência. Um casal que compra em comunhão de adquiridos ou geral é UM único facto tributário, com uma só liquidação: os 7,5% aplicam-se à casa toda só se ambos os cônjuges forem não residentes e nenhum tiver sido residente; se um deles for, ou tiver sido, residente, aplicam-se as taxas gerais à totalidade. A via de anulação em dois anos abre-se se qualquer dos cônjuges se tornar residente.

IMT Jovem e Imposto do Selo

O artigo 9.º do CIMT abrange uma primeira aquisição exclusivamente para HPP por comprador com 35 anos ou menos que não seja dependente para IRS no ano da transmissão. Fica excluído quem seja titular de propriedade ou direito parcelar sobre prédio urbano habitacional na data da transmissão ou em qualquer momento dos três anos anteriores. O artigo não impõe limite de rendimento nem três anos de residência fiscal portuguesa. Se o imóvel passar a bem comum do casal, elegibilidade e imposto são verificados individualmente em partes iguais.

Em 2026, a escala especial dá IMT zero até €330.539 no continente e €413.174 nas regiões autónomas, seguindo-se um escalão de 8% com parcela a abater. O artigo 7.º-A do Selo dá uma dedução limitada a 0,8% do teto desse primeiro escalão. Assim, uma aquisição elegível acima do teto não perde todo o benefício: o IMT mantém a escala especial e o Selo é reduzido pelo valor limitado.

Benefício HCC criado em 2026

O artigo 45.º-B do EBF, aditado pelo Decreto-Lei 97/2026, aplica à primeira aquisição elegível de HCC para HPP a mesma escala especial de IMT e dedução limitada no Selo. O comprador tem de cumprir a restrição relativa a direitos sobre habitação, e a aplicação depende de deliberação da assembleia municipal sob proposta da câmara. Os antigos resumos por tetos de preço municipais não descrevem este benefício fiscal atual.

Pagamento antes do título

O artigo 36.º do CIMT determina agora que o IMT é pago no dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de esta ficar sem efeito. Numa compra normal, o comprador obtém a liquidação e os documentos de cobrança na AT e paga antes da escritura ou documento particular autenticado, porque o profissional que titula o ato tem de verificar o pagamento ou benefício válido. O notário não calcula esta estimativa nem recebe o valor como parte do resultado do simulador.

O que o simulador exclui de propósito

O reinvestimento do valor de realização de antiga HPP pode afetar o IRS sobre a mais-valia do vendedor; não é uma redução proporcional do IMT ou do Selo da nova compra. O simulador também não decide bases especiais do artigo 12.º, direitos parcelares, permutas, benefícios de revenda ou reabilitação nem caducidade posterior. Use a liquidação da AT e os documentos da operação para o valor final.