IMI Explicado: Como Funciona o Imposto Municipal sobre Imóveis e Como Pagar

• O IMI é um imposto municipal anual sobre o VPT (valor patrimonial tributário) dos imóveis que possui em Portugal, não sobre o preço de mercado.
• A taxa normal dos prédios urbanos é de 0,3%–0,45%, podendo atingir 0,5% nas situações municipais excecionais do artigo 112.º — nos prédios rústicos é de 0,8%.
• A AT emite a nota de cobrança na primavera com base em quem era o proprietário a 31 de dezembro do ano anterior, com pagamento em 1 a 3 prestações consoante o valor.
• A habitação própria e permanente pode ter uma isenção de três anos (por vezes prorrogada pelo município por mais dois) ou a isenção anual separada para baixos rendimentos.

O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto anual português sobre a propriedade, incidindo sobre prédios urbanos e rústicos situados em Portugal. Está regulado no Código do IMI, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003. A Autoridade Tributária (AT) liquida e cobra o imposto, mas a receita reverte para o município onde o imóvel se localiza — o que também explica porque a taxa não é igual em todo o país.

O que é o IMI em Portugal?

O IMI é o imposto municipal anual sobre o valor patrimonial tributário (VPT) dos imóveis situados em Portugal. Não incide sobre o preço de compra. A taxa dos prédios urbanos é fixada pelo município e os prédios rústicos têm uma taxa própria. O IMI não é o IMT, associado à aquisição, nem o AIMI, que pode incidir separadamente sobre certos patrimónios imobiliários.

Quando é que o IMI deve ser pago em 2026?

O calendário da AT para 2026 indica 1 de junho para a prestação única ou primeira prestação, 31 de agosto para a segunda prestação quando a coleta anual excede 500 € e 30 de novembro para a última prestação quando excede 100 €. Estes pagamentos normais de 2026 respeitam ao IMI de 2025. A lei prevê os meses de maio, agosto e novembro; nas liquidações tardias ou adicionais, siga a data da respetiva nota de cobrança.

AIMI: o imposto distinto sobre património imobiliário.

Sobre o que incide realmente o IMI

O IMI não é calculado sobre o valor pago pelo imóvel nem sobre o que valeria no mercado livre. Incide sobre o VPT (valor patrimonial tributário) — um valor fiscal que a AT calcula através de uma fórmula que considera a área de construção, a localização, a qualidade e conforto, e a idade do edifício. O VPT costuma ser inferior ao preço de mercado, por vezes de forma considerável, o que explica em parte porque dois imóveis de preço semelhante podem ter faturas de IMI muito diferentes.

Taxas: rústico é fixo, urbano é escolha municipal

• Prédios rústicos: taxa fixa de 0,8% do VPT.
• Prédios urbanos: a forquilha legal normal é de 0,3% a 0,45%, podendo atingir 0,5% nas situações municipais excecionais do artigo 112.º. A assembleia municipal escolhe a taxa anual aplicável, podendo diferenciá-la por freguesia.
• A taxa que efetivamente paga depende inteiramente da localização do imóvel — confirme sempre a taxa em vigor para o seu município no Portal das Finanças ou no Portal Autárquico da DGAL, em vez de assumir um valor nacional único.
• A taxa também muda em casos específicos — a própria lei eleva-a anualmente ao triplo nos prédios urbanos devolutos há mais de um ano ou em ruínas (art. 112.º, n.º 3, do CIMI), e os municípios podem conceder reduções ligadas ao número de dependentes — por isso não estranhe se a taxa do seu vizinho for diferente da sua por razões que vão além do VPT.

Quem é sujeito passivo, e em que ano

Quem for proprietário, usufrutuário ou titular do direito de superfície de um imóvel a 31 de dezembro de um determinado ano é o sujeito passivo do IMI desse ano inteiro — mesmo que venda o imóvel na semana seguinte. Se estiver a fechar uma venda perto do final do ano, vale a pena negociar este ponto explicitamente no contrato-promessa, já que o imposto segue a data de calendário, não o número de meses de posse.

Como e quando o IMI é cobrado e pago

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   A AT calcula o seu VPT

   A Autoridade Tributária (AT) avalia o seu imóvel através da fórmula do VPT — área de construção, localização, qualidade e conforto, e coeficiente de vetustez — chegando ao valor patrimonial tributário, a base sobre a qual incide o IMI.

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   É notificado do valor a pagar

   A AT emite a nota de cobrança com base no VPT e na taxa aplicada pelo seu município nesse ano, geralmente em abril, referente ao imóvel de que era proprietário a 31 de dezembro do ano anterior.

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   É emitida a referência DUC

   A referência de pagamento (DUC) fica disponível no Portal das Finanças, indicando o valor total e a forma como está dividido pelas prestações.

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   Paga em 1, 2 ou 3 prestações

   O número de prestações depende do valor total: até 100 euros paga-se numa só prestação em maio; entre 100,01 e 500 euros divide-se por maio e novembro; acima de 500 euros divide-se por maio, agosto e novembro.

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   Confirme o seu VPT — e reclame se lhe parecer incorreto

   Se discordar de uma nova avaliação direta, pode pedir uma segunda avaliação nos 30 dias após a notificação. A reclamação separada por VPT desatualizado só está, em regra, disponível após três anos da avaliação ou atualização relevante; alegações de distorção face ao mercado têm condições próprias e podem implicar taxa inicial.

Use os meios e a referência indicados na nota de cobrança da AT, que podem incluir débito direto, homebanking ou Multibanco. As obrigações de representação fiscal e de notificações eletrónicas dos não residentes dependem do país de residência e das circunstâncias individuais; não as deduza apenas da existência da fatura de IMI.

Calendário de pagamento do IMI

O artigo 120.º, n.º 1, do CIMI define quantas prestações paga em função do valor da coleta, e os meses estão fixados na lei.

Não trate uma prestação falhada como algo que se recupera com a seguinte. O artigo 120.º, n.º 4, diz que o não pagamento de uma prestação no prazo estabelecido implica o vencimento imediato das restantes. Os cônjuges e unidos de facto beneficiam da tabela de prestações sobre a totalidade do imposto a liquidar, mesmo em prédios em compropriedade, para a habitação própria e permanente onde esteja fixado o domicílio fiscal (n.os 6 e 7).

Exemplo: VPT de 150 000 € não é um imposto de 150 000 €

Considere um prédio urbano com VPT de 150 000 €, taxa municipal confirmada de 0,35% e sem isenções, deduções ou agravamentos. O IMI anual é 150 000 € × 0,0035 = 525 €. Como ultrapassa 500 €, o calendário normal tem três prestações de 175 €. A taxa de 0,35% é ilustrativa, não uma taxa atribuída ao seu município. Antes de pagar, confira o ano e os ajustamentos da nota de cobrança da AT.

Para o IMI normal pago em 2026, o calendário anual da AT indica 1 de junho, 31 de agosto e 30 de novembro, consoante o escalão de prestações acima. A data de junho resulta da regra do fim de semana; não altera o mês de maio previsto no artigo 120.º. Uma liquidação especial ou fora do prazo pode ter uma data própria na notificação. Consulte o calendário oficial de pagamentos de 2026.

Não recebeu a carta? Obtenha a nota de cobrança

A AT permite obter uma segunda via no Portal das Finanças ou num Serviço de Finanças. Procure o serviço de notas de cobrança de IMI e confira documento, ano, montante e referência. Consulte as instruções oficiais de pagamento do IMI. O simulador estima o imposto: não emite um DUC nem paga à AT por si. Guarde o comprovativo do pagamento.

Isenção de IMI para habitação própria e permanente

Portugal tem duas vias distintas para isenção de IMI na habitação própria — não são o mesmo benefício, e normalmente só uma se aplica a cada agregado familiar:

• Isenção temporária do artigo 46.º do EBF: três anos quando um prédio urbano elegível construído, ampliado, melhorado ou adquirido é afeto à habitação própria e permanente no prazo de seis meses, o rendimento bruto do agregado no ano anterior não excede 153 300 € e o VPT não excede 125 000 €. O município pode prorrogá-la por dois anos. Numa aquisição onerosa elegível é automática quando a AT dispõe dos dados; nos restantes casos exige requerimento documentado. Só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado.
• Isenção do artigo 11.º-A para baixos rendimentos: reconhecida automaticamente todos os anos a residentes quando o rendimento bruto do agregado do ano anterior não excede 2,3 × 14 × IAS e o VPT global de todos os prédios rústicos e urbanos não excede 10 × 14 × IAS. Com o IAS oficial de 2026 de 537,13 €, os limites são, respetivamente, 17 295,59 € e 75 198,20 €. Obrigações de IRS ou IMI entregues fora de prazo impedem a isenção.

As duas isenções são distintas e todas as condições têm de estar reunidas. Confirme a isenção na caderneta predial ou nota de cobrança: a isenção temporária pode cessar quando os pressupostos deixem de existir, enquanto a isenção de baixos rendimentos é reapreciada anualmente pela AT.