AIMI em Portugal: Quando os Proprietários Pagam o Adicional ao IMI

• O AIMI incide sobre a soma do VPT dos prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção que detém a 1 de janeiro (artigos 135.º-A a 135.º-C do CIMI). Estão excluídos os prédios comerciais, industriais, para serviços e «outros».
• Uma pessoa singular ou uma herança indivisa deduz 600 000 €. Um casal casado ou unido de facto que opte pela tributação conjunta deduz 1 200 000 € (artigos 135.º-C e 135.º-D).
• Nas pessoas singulares a taxa é 0,7% depois da dedução, 1% sobre a parte do VPT total entre 1 milhão e 2 milhões de euros e 1,5% acima de 2 milhões. Os escalões medem-se antes da dedução (artigo 135.º-F).
• A AT liquida em junho e paga-se numa só prestação em setembro (artigos 135.º-G e 135.º-H).
• O AIMI pago em imóveis arrendados é dedutível à coleta do IRS, com limite, e não ao rendimento de rendas (artigo 135.º-I).

O AIMI é um imposto anual à parte, sobre o VPT somado dos seus prédios habitacionais e terrenos para construção em Portugal, detidos a 1 de janeiro. Uma pessoa singular deduz 600 000 €, ou 1 200 000 € num casal que opte pela tributação conjunta, por isso a maioria dos proprietários não paga nada. Se pagar, a AT liquida em junho e paga-se em setembro, numa só prestação. O passo seguinte: some o VPT de todos os prédios de que é proprietário ou usufrutuário, veja se se aplica alguma exclusão e calcule com os escalões abaixo. Vem a par da nota normal explicada no nosso guia do IMI.

O que é o AIMI e é o mesmo que o IMI?

O AIMI é um imposto anual adicional sobre o VPT somado dos prédios habitacionais e terrenos para construção em Portugal abrangidos pelo regime. É distinto do IMI municipal normal e não se calcula pelo preço de mercado nem multiplicando a nota de IMI. As classificações comercial, industrial, serviços e outros estão excluídas pelo artigo 135.º-B; verifique também as restantes exclusões legais.

O AIMI só se aplica a uma casa acima de 600 000 €?

Não. Somam-se os VPT dos imóveis elegíveis do titular. Uma pessoa singular deduz normalmente 600 000 €, ou 1,2 milhões num casal com opção conjunta, mas as empresas não têm essa dedução. A dedução não se aplica aos casos de prédios devolutos há mais de um ano, em ruínas ou partes devolutas previstos no artigo 135.º-C, n.º 4. O preço de mercado da casa acima ou abaixo de 600 000 € não é, por si só, o critério.

Quem paga, e sobre o quê

O artigo 135.º-A do CIMI torna sujeitos passivos os proprietários, usufrutuários e superficiários de prédios urbanos em Portugal, sejam pessoas singulares ou coletivas. Uma herança indivisa representada pelo cabeça de casal é equiparada a pessoa coletiva, a menos que identifique todos os herdeiros e as suas quotas (artigo 135.º-E). Quem é sujeito passivo decide-se pela matriz predial a 1 de janeiro do ano a que o imposto respeita, não por quem é dono quando a nota chega.

O imposto incide sobre a soma dos VPT dos prédios urbanos de que é titular (artigo 135.º-B). Ficam de fora dois grupos: os prédios classificados como comerciais, industriais ou para serviços, e como «outros», e os prédios habitacionais arrendados no Programa de Apoio ao Arrendamento — desde 1 de setembro de 2026, no regime que o substituiu, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA): o Decreto-Lei 97/2026 (art. 14.º, alínea a)) manda ler as referências legais ao programa como feitas ao RSAA, e os contratos já enquadrados no programa mantêm os efeitos fiscais (art. 15.º, n.º 2). Sobram, nas palavras da própria AT, os prédios urbanos habitacionais e os terrenos para construção. O artigo 135.º-C, n.º 3, deixa ainda de fora os prédios que no ano anterior estiveram isentos ou não sujeitos a IMI, e alguns prédios de condomínios e cooperativas de habitação.

O VPT é o valor patrimonial tributário inscrito na matriz. Não é o preço que pagou, uma avaliação bancária nem a estimativa de uma imobiliária, e é muitas vezes bastante inferior a qualquer delas.

O cálculo

Contam dois números diferentes, e confundi-los é o erro mais comum. A taxa de 0,7% aplica-se ao valor depois da dedução (artigo 135.º-F, n.º 1). Mas os escalões de 1% e 1,5% definem-se sobre o VPT total antes da dedução, o valor a que o artigo 135.º-C, n.º 1, chama valor tributável (artigo 135.º-F, n.os 2 e 3). As páginas públicas da AT dão os escalões sem exemplo, por isso os exemplos aqui aplicam a letra da lei, e a sua nota, que discrimina cada prédio, é a verificação.

As heranças têm a mesma dedução de 600 000 € e a taxa de 0,7%, mas não os escalões mais altos, porque os n.os 2 e 3 do artigo 135.º-F só os aplicam a pessoas singulares. As pessoas coletivas pagam 0,4% sem dedução, e as entidades em jurisdição de tributação privilegiada pagam 7,5% (n.os 1 e 5, que não se aplicam a pessoas singulares). Os prédios de uma empresa afetos ao uso pessoal dos titulares do capital, dos administradores ou de familiares próximos pagam os escalões das pessoas singulares (n.º 4). A dedução de 600 000 € não se aplica a prédios devolutos há mais de um ano, em ruínas ou a partes devolutas (artigo 135.º-C, n.º 4, que remete para o artigo 112.º, n.º 3, alíneas a) e b)).

Casados: a opção pela tributação conjunta

Os cônjuges e unidos de facto, na aceção do artigo 14.º do Código do IRS, podem optar pela tributação conjunta em AIMI (artigo 135.º-D). Somam-se os seus VPT, a dedução passa a 1 200 000 € e os limites dos escalões duplicam também. Não é automático: a declaração de opção faz-se exclusivamente no Portal das Finanças entre 1 de abril e 31 de maio e mantém-se válida até renunciar (n.º 6). A AT diz que o casal pode optar mesmo que só um deles seja proprietário.

Com a opção há uma só liquidação, e os dois cônjuges são solidariamente responsáveis pelo pagamento (artigo 135.º-G, n.º 2). Sem ela, cada cônjuge é liquidado pelos prédios que a matriz mostra em seu nome. Os casais casados em comunhão de bens que não optem podem entregar uma declaração conjunta a indicar quais os prédios próprios de cada um e quais os comuns (artigo 135.º-D, n.º 2). Se o prazo passou, as perguntas frequentes da AT, respondendo a um casal casado em comunhão de bens, dizem que ainda pode optar nos 120 dias após o fim do prazo de pagamento voluntário.

Quando é liquidado e pago

A AT liquida o AIMI todos os anos em junho com a matriz tal como estava a 1 de janeiro (artigo 135.º-G). Envia o documento de cobrança, discriminado por prédio, quota, VPT e coleta, até ao fim do mês anterior ao do pagamento (artigo 135.º-H, n.º 3). O pagamento é devido em setembro, numa só prestação, e não em prestações como o IMI. O pagamento tardio implica juros de mora (n.º 4). Se a liquidação for feita fora de junho, paga até ao fim do mês seguinte ao da notificação.

Como decide a matriz a 1 de janeiro, uma venda mais tarde no ano não retira o AIMI desse ano e uma compra mais tarde não o acrescenta. Se comprou ou herdou durante o ano, conte com o efeito a partir do 1 de janeiro seguinte.

Se arrenda o imóvel

O artigo 135.º-I permite deduzir o AIMI à coleta do IRS, não ao rendimento das rendas. A dedução tem como limite a parte da coleta de IRS proporcional ao rendimento líquido da categoria F, quando há englobamento, ou a coleta obtida pela taxa autónoma nos restantes casos. Aplica-se também aos rendimentos da categoria B de arrendamento ou hospedagem. As empresas podem optar por deduzir o AIMI à coleta do IRC (artigo 135.º-J). O lado do senhorio está no nosso guia da tributação das rendas.

Lista de verificação

• Liste todos os prédios urbanos habitacionais e terrenos para construção de que é proprietário, usufrutuário ou superficiário, com o VPT da matriz.
• Retire os prédios comerciais, industriais, para serviços ou «outros», e os arrendados no Programa de Apoio ao Arrendamento ou, desde 1 de setembro de 2026, no RSAA.
• Decida, com números, se a opção conjunta ajuda, e entregue-a entre 1 de abril e 31 de maio se sim.
• Leia o documento de pagamento que a AT envia até ao fim de agosto e confira cada prédio e quota.
• Pague em setembro e, se arrenda o imóvel, use a dedução em IRS.