Simulador de IRS sobre rendas em Portugal para 2026
Estime a Categoria F com a regra de renda moderada de 2026, ou uma redução por contrato longo apenas quando confirmar os requisitos legais. Inclui também AL, não residentes e AIMI.
Antes de calcular: valores e limites do resultado
Renda mensal, despesas anuais: a estimativa assume 12 meses. Ir para os campos ↓
Ver pressupostos e limites dos valores
- Indique a renda bruta mensal e as despesas anuais elegíveis, não a prestação do crédito. O VPT vem da caderneta predial; não é o preço de compra.
- A estimativa assume 12 meses. Vacância, rendas em atraso ou parte do ano exigem reconciliação separada; dividir a renda mensal para compensar meses vazios altera o teste do limite e pode dar uma taxa errada.
- O saldo após despesas elegíveis e IRS não é todo o seu fluxo de caixa: prestações de crédito e gastos não dedutíveis podem continuar por pagar. O englobamento é uma comparação indicativa para residentes.
RSAA: não use o resultado como aprovação de isenção
As opções existentes de programas de arrendamento não validam os limites e a comunicação do novo RSAA. Não selecione o antigo PAA apenas por a renda ser acessível. Para um contrato novo no RSAA, confirme o enquadramento no IHRU em vez de apresentar este resultado como imposto definitivo.
Distinguir 10% de isenção e consultar as fontes
Não. A renda moderada do artigo 45.º-C do EBF e o RSAA do anexo III ao DL 97/2026 são regimes distintos. O RSAA tem limites por concelho e tipologia, requisitos de contrato e comunicação ao IHRU. A Portaria 454/2026/1 publicou os limites em 13 de outubro. Uma renda abaixo de 2300 € não prova isenção; o simulador Finkavo não valida o enquadramento RSAA.
Ver o exemplo de 1.200 € e distinguir 10%, redução e isenção · Comunicar o contrato nas Finanças · AIMI: imposto separado sobre o património
Orientações de utilização e distinção RSAA conferidas em . Não é uma nova revisão integral do motor de cálculo.
- Renda bruta anual
- 10 800 €
- Deduções
- −0 €
- Base tributável
- 10 800 €
- Imposto estimado
- −1080 €
- Líquido anual
- 9720 €
Estimativa de planeamento verificada em 31 de agosto de 2026 nos artigos 31.º, 41.º e 72.º do CIRS, no artigo 45.º-C do EBF e no Decreto-Lei 97/2026, retificado em julho de 2026. Não determina se cada contrato ou despesa cumpre os requisitos de prova e elegibilidade. Não modela despesas do AL, IVA, Segurança Social, retenção nem contabilidade organizada. Confirme antes de entregar.
Guarde os valores introduzidos e confirme as condições do resultado. Este simulador não comunica contratos, não entrega declarações nem paga impostos.
Perguntas frequentes
Quais são as taxas atuais sobre rendimentos prediais em Portugal?
Para rendas obtidas em 2026, o arrendamento habitacional elegível com renda até 2.300€ por mês é tributado autonomamente a 10% pelo artigo 45.º-C do EBF. Fora dessa regra, o artigo 72.º do CIRS parte de 25%; contratos confirmados de habitação permanente podem reduzir para 15% de 5 a menos de 10 anos, 10% de 10 a menos de 20 e 5% a partir de 20 anos. Prevalece a taxa mais favorável. O AL é Categoria B, não Categoria F.
Como se mede o limite de renda moderada de 2.300€?
O Decreto-Lei 97/2026 fixa-o em 2,5 vezes a retribuição mínima mensal de 2026, que é 920 €. Use o valor total do imóvel, incluindo mobiliário, equipamentos ou acessórios ligados com permanência e serviços associados, ainda que estejam em contratos separados. Havendo vários arrendatários, não divida a renda entre eles. Num ano parcial, a lei usa o valor anual dividido pelos meses decorridos.
O que posso deduzir aos rendimentos prediais?
Despesas documentadas e pagas para obter ou garantir rendas podem incluir IMI do imóvel arrendado, condomínio obrigatório, seguro de renda e conservação/manutenção. O artigo 41.º exclui gastos financeiros, depreciações, mobiliário, eletrodomésticos, conforto/decoração e AIMI.
Devo pagar AIMI além do IRS sobre rendas?
O AIMI é um imposto separado sobre o valor patrimonial combinado (VPT) da sua carteira de imóveis, acima de 600.000€ para um proprietário único ou 1.200.000€ para um casal em tributação conjunta. Aplica-se independentemente de os imóveis estarem arrendados, e é calculado independentemente do IRS sobre rendas que esta calculadora estima.
Devo optar pelo englobamento (tabela progressiva)?
Depende do rendimento tributável total e das deduções. Os residentes podem comparar a tributação autónoma com o englobamento na tabela progressiva; os não residentes não devem usar essa comparação de residente. Esta estimativa serve apenas para triagem, não para decidir a entrega.
Que anexo entrego?
Anexo F para rendimentos Cat F (arrendamento habitacional ou comercial). Anexo B para AL / alojamento local (que é rendimento empresarial conforme o seu CAE / regime, não rendimento predial).
Este simulador é aconselhamento jurídico?
Não. É uma estimativa de planeamento verificada nas páginas consolidadas da Autoridade Tributária e no Decreto-Lei 97/2026 em 31 de agosto de 2026. Uso misto, subarrendamento, senhorios estrangeiros, retenção, requisitos de prova e rendas entre partes relacionadas podem exigir contabilista certificado ou consultor fiscal.
A taxa de 10% é a mesma coisa que isenção no RSAA?
Não. A renda moderada do artigo 45.º-C do EBF e o RSAA do anexo III ao DL 97/2026 são regimes distintos. O RSAA tem limites por concelho e tipologia, requisitos de contrato e comunicação ao IHRU. A Portaria 454/2026/1 publicou os limites em 13 de outubro. Uma renda abaixo de 2300 € não prova isenção; o simulador Finkavo não valida o enquadramento RSAA.
O registo do contrato nas Finanças basta para pedir o RSAA?
Não substitui a comunicação ao IHRU. O artigo 6.º do RSAA exige a cópia do contrato e o comprovativo do registo na AT na plataforma do IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte à celebração, além dos restantes requisitos. Guarde prova da comunicação. Contratos do antigo PAA em vigor têm regras transitórias próprias; não trate a seleção de uma opção no simulador como aprovação de uma isenção nova.